Impozitarea clădirilor rezidențiale, nerezidențiale și mixte

Orice persoană care are în proprietate o clădire situată în România datorează anual impozit pentru acea clădire, cu excepția scutirilor acordate ope legis sau a scutirilor acordate prin hotărâre a consiliilor locale.

Începând cu anul fiscal 2016 impozitarea clădirilor se va realiza în funcție de destinația clădirii, respectiv clădire rezidențială, clădire mixtă, sau clădire nerezidențială, și nu în funcție de calitatea proprietarului, persoană fizică sau persoană juridică.

Clădirea este definită de art. 453 din Codul Fiscal ca fiind  orice construcţie situată deasupra solului şi/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosinţa sa, şi care are una sau mai multe încăperi ce pot servi la adăpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaţii, echipamente şi altele asemenea, iar elementele structurale de bază ale acesteia sunt pereţii şi acoperişul, indiferent de materialele din care sunt construite. În vederea încadrării unei construcții în categoria clădirilor, conform definiției de la art. 453 lit. b) din Codul fiscal, aceasta trebuie să fie fixată în pământ cu caracter permanent, respectiv trebuie să existe intenția de a fi păstrată pe același amplasament cel puțin pe durata unui an calendaristic.

Clădirea rezidenţială este o construcţie alcătuită din una sau mai multe camere folosite pentru locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii, respectiv case pentru o singură familie, clădiri pentru mai multe familii, inclusiv clădiri înalte (bloc turn) și care nu sunt folosite pentru desfășurarea unor activități economice. Clădirile în care nu se desfășoară nicio activitate sunt considerate rezidențiale dacă aceasta este destinația care reiese din autorizația de construire.

Clădirea nerezidențială este orice clădire care nu este rezidenţială, respectiv clădiri folosite pentru activități economice sau de agreement, respectiv  pentru producție industrială, fabrici, ateliere, uzine, spitale, școli, clădiri de birouri, hoteluri, magazine, centre comerciale, restaurante, săli de sport, depozite, edificii religioase etc. Clădirile sau spațiile din acestea unde se înregistrează la Oficiul Național al Registrului Comerțului sedii secundare și puncte de lucru se consideră că sunt folosite în scop nerezidențial.

Activitatea economică se referă la orice activitate care constă în furnizarea de bunuri, servicii şi lucrări pe o piaţă și cuprinde activităţile producătorilor, comercianţilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activităţile extractive, agricole şi activităţile profesiilor liberale sau asimilate acestora.

Clădirea cu destinație mixtă este o clădire care are suprafețe folosite atât în scop rezidențial, cât și suprafețe care sunt folosite în scop nerezidențial.

Pentru încadrarea în una din categoriile de la art. 453 lit. d)-f) din Codul fiscal, se are în vedere destinația finală a clădirilor, inclusiv în cazul în care acestea sunt utilizate de alte persoane decât proprietarii lor, precum și modul de înregistrare a cheltuielilor cu utilitățile (cheltuieli comune aferente imobilului, energia electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare.). Proprietarii clădirilor vor anexa la declarațiile fiscale ce trebuiesc depuse la organul fiscal orice document din care reiese destinația clădirii, precum: contracte de închiriere, contracte de comodat, autorizații de construire și orice altele documente justificative.

Pentru clădirile rezidenţiale şi clădirile-anexă, aflate în proprietatea persoanelor fizice și a persoanelor juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08%-0,2%, asupra valorii impozabile a clădirii. Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local.

Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deținute de persoanele fizice sau juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% - 1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile a clădirii.

În cazul clădirilor cu destinație mixtă (atât rezidențială cât și nerezidențială) aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice, impozitul se calculează prin însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidențial cu impozitul determinat pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial.

În cazul în care la adresa clădirii persoanei fizice este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară nicio activitate economică, impozitul se calculează conform impozitului pentru o clădire rezidențială.

În cazul unei clădiri cu destinație mixtă, aflată în proprietatea persoanelor fizice, la adresa căreia este înregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfășoară o activitate economică, când se cunosc suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeței folosite în scop rezidențial, calculat potrivit art. 457 din Codul fiscal, cu impozitul aferent suprafeței folosite în scop nerezidențial, calculat potrivit art. 458 din Codul fiscal.

Delimitarea suprafețelor pentru stabilirea impozitului, în funcție de destinația rezidențială sau nerezidențială, rezultă din documentul anexat la declarația depusă de contribuabil la organul fiscal local competent, care poate fi, după caz: contractul de închiriere, în care se precizează suprafața transmisă pentru desfășurarea activității economice; contractul de comodat, în care se precizează suprafața transmisă pentru desfășurarea activității economice; autorizația de construire și/sau de desființare, după caz, privind schimbarea de destinație a clădirii, în condițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările și completările ulterioare;  raportul de evaluare, dacă în acesta sunt evidențiate distinct suprafețele folosite în scop rezidențial și nerezidențial; documentația cadastrală; declarația pe propria răspundere a proprietarului clădirii înregistrată la organul fiscal, în cazul în care nu există documente doveditoare.

Dacă suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi evidenţiate distinct prin contractul de comodat, contractul de închiriere, autorizația de construire etc., se aplică următoarele reguli:

 a) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară nicio activitate economică, impozitul se calculează conform impozitului pentru o clădire rezidențială;

b) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilitățile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, impozitul pe clădiri se calculează conform impozitului pentru clădirile nerezidenţiale;

c) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitate economică, impozitul se calculează conform impozitului pentru o clădire rezidențială;

Valoarea impozabilă a clădirii rezidențiale pentru persoanele fizice, exprimată în lei, se determină prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimată în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare. Suprafaţa construită desfăşurată a unei clădiri se determină prin însumarea suprafeţelor secţiunilor tuturor nivelurilor clădirii, inclusiv ale balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la subsol sau la mansardă, exceptând suprafeţele podurilor neutilizate ca locuinţă, ale scărilor şi teraselor neacoperite.

Dacă dimensiunile exterioare ale unei clădiri nu pot fi efectiv măsurate pe conturul exterior, atunci suprafaţa construită desfăşurată a clădirii se determină prin înmulţirea suprafeţei utile a clădirii cu un coeficient de transformare de 1,4.

Suprafaţa construită desfăşurată a unei clădiri, care stă la baza calculului impozitului pe clădirile rezidențiale datorat de persoanele fizice, rezultă din actul de proprietate sau din planul cadastral, iar în lipsa acestora, din schiţa/fişa clădirii sau din alte documente asemănătoare. Dacă în documente este înscrisă suprafaţa construită desfăşurată a clădirii, determinată pe baza măsurătorilor pe conturul exterior al acesteia, pentru determinarea impozitului pe clădiri nu se ia în calcul suprafaţa utilă şi, implicit, nu se aplică coeficientul de transformare de 1,4.

Proprietarii persoane fizice a unor clădiri nerezidenţiale pentru a beneficia de cota de impozitare cuprinsă între 0,2-1,3% asupra valorii de impozitare a clădirii trebuie să efectueze prin intermediul unui evaluator autorizat o evaluare a clădirii o dată la 5 ani de zile. În caz contrar impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinată prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimată în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare prevăzută de Legea 227/2015.

Valoarea impozabilă a clădirii nerezidențiale deținute de persoanele fizice poate fi: a) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit pentru data de 31 decembrie de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă și depus la organul fiscal până la data de 31 martie a anului fiscal curent;  b) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă;  c) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă.

Valoarea impozabilă a clădirii rezidențiale, nerezidentiale sau mixte pentru persoanele juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul şi poate fi: a) ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal; b) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării și depus la organul fiscal pană la data de 31 martie a anului în curs; c) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior; d) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior; e) în cazul clădirilor care sunt finanţate în baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;

 În cazul în care valoarea clădirii nu se evidențiază distinct în actele prin care se dobândește/înstrăinează dreptul de proprietate, impozitul pe clădiri se va stabili la valoarea totală din actul respectiv. De exemplu, în cazul unui contract de vânzare-cumpărare a unei clădiri și a unui teren, în sumă totală de 300.000 lei, în care nu este identificată distinct valoarea clădirii, impozitul pe clădiri se va calcula asupra valorii de 300.000 lei

 Pentru calcularea impozitului pe clădirile cu destinație mixtă, aflate în proprietatea persoanelor juridice, valoarea aferentă suprafețelor folosite în scop rezidențial și valoarea suprafețelor folosite în scop nerezidențial se stabilesc în funcție de ponderea acestora în suprafața construită desfășurată totală a clădirii.

De exemplu, în cazul unei clădiri cu destinație mixtă aflată în proprietatea unei persoane juridice, cu o valoare impozabilă totală de 500.000 lei, cu o suprafață utilă de 200 mp, din care 50 mp sunt folosiți în scop rezidențial, iar restul suprafeței de 150 mp sunt folosinți în scop nerezidențial, valoarea impozabilă a celor două suprafețe se stabilește după cum urmează:

(i) se determină suprafața construită desfășurată a clădirii prin înmulțirea suprafeței utile cu coeficientul de transformare de 1,4 - 200 mp x 1,4 = 280 mp

(ii) se calculează cota procentuală din clădire care corespunde suprafeței folosite în scop rezidențial: (50 mp x 1,4) / (200 mp x 1,4) = 25 %;

(iii) se calculează cota procentuală din clădire care corespunde suprafeței folosite în scop nerezidențial: (150 mp x 1,4) / (200 mp x 1,4) = 75 %;

(iv) se stabilește valoarea impozabilă aferentă suprafeței folosită în scop rezidențial: 500.000 lei x 25 %  = 125.000 lei

(v) se stabilește valoarea impozabilă aferentă suprafeței folosită în scop nerezidențial: 500.000 lei x 75 %  = 375.000 lei

În cazul clădirilor cu destinație mixtă aflate în proprietatea persoanelor juridice, impozitul se determină prin însumarea impozitului calculat pentru suprafața folosită în scop rezidențial (prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile), cu impozitul calculat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial, (prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% - 1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile).

Valoarea impozabilă a clădirii persoanelor juridice se actualizează o dată la 3 ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, cu excepția clădirilor care aparţin persoanelor faţă de care a fost pronunţată o hotărâre definitivă de declanşare a procedurii falimentului. În cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă a clădirii în ultimii 3 ani anteriori anului de referinţă, cota impozitului pe clădiri este 5%.

Impozitul pe clădiri este anual și se datorează începând cu data de 1 ianuarie, până la data de 31 decembrie a anului fiscal.

Impozitul pe clădiri este datorat, după caz, de: a) titularul dreptului de proprietate asupra clădirii la data de 31 decembrie a anului fiscal precedent; b) locatar, în cazul în care la data de 31 decembrie a anului fiscal precedent, clădirea face obiectul unui contract de leasing financiar; c) fiduciar, în cazul în care la data de 31 decembrie a anului fiscal precedent, clădirea face obiectul unui contract de fiducie.

În cazul dobândirii sau construirii unei clădiri în cursul anului, proprietarul acesteia are obligaţia să depună o declaraţie la organul fiscal local în a cărui rază teritorială de competenţă se află clădirea, în termen de 30 de zile de la data dobândirii şi datorează impozit pe clădiri începând cu data de 1 ianuarie a anului următor.