Regimul fiscal a clădirii construite potrivit Legii nr. 50/1991

Potrivit prevederilor art. 249  din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal “Orice persoanã care are în proprietate o clãdire situatã în România datoreazã anual impozit pentru acea clãdire, exceptând cazul în care în prezentul titlu se prevede diferit. (2) Impozitul prevãzut la alin. (1), denumit în continuare impozit pe clãdiri, precum şi taxa pe clãdiri prevãzutã la alin. (3) se datoreazã cãtre bugetul local al comunei, al oraşului sau al municipiului în care este amplasatã clãdirea. În cazul municipiului Bucureşti, impozitul şi taxa pe clãdiri se datoreazã cãtre bugetul local al sectorului în care este amplasatã clãdirea. 5) În înţelesul prezentului titlu, clãdire este orice construcţie situatã deasupra solului şi/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosinţa sa, şi care are una sau mai multe încãperi ce pot servi la adãpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaţii, echipamente şi altele asemenea, iar elementele structurale de bazã ale acesteia sunt pereţii şi acoperişul, indiferent de materialele din care sunt construite. Încãperea reprezintã spaţiul din interiorul unei clãdiri”. Nu intrã sub incidenţa impozitului pe clãdiri construcţiile care nu au elementele constitutive ale unei clãdiri.

Prin clădire  finalizată, Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal înţelege construcţia care îndeplineşte, cumulativ, următoarele condiţii:
1. serveşte la adăpostirea de oameni, de animale, de obiecte, de produse, de materiale, de instalaţii şi de altele asemenea;
2. are elementele structurale de bază ale unei clădiri, respectiv: pereţi şi acoperiş;
3. are expirat termenul de valabilitate prevăzut în autorizaţia de construire şi nu s-a solicitat prelungirea valabilităţii acesteia ori clădirea a fost realizată fără autorizaţie de construire; pentru stabilirea impozitului pe clădiri, se ia în calcul numai suprafaţa construită desfăşurată care are elementele de la pct. 2.

Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile  legii, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.

Atât în cazul persoanelor fizice, cât şi în cazul persoanelor juridice, pentru clădirile construite potrivit Legii nr. 50/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, data dobândirii clădirii se consideră după cum urmează:

a) pentru clădirile executate integral înainte de expirarea termenului prevăzut în autorizaţia de construire, data întocmirii procesului-verbal de recepţie, dar nu mai târziu de 15 zile de la data terminării efective a lucrărilor;

b) pentru clădirile executate integral la termenul prevăzut în autorizaţia de construire, data din aceasta, cu obligativitatea întocmirii procesului-verbal de recepţie în termenul prevăzut de lege;

c) pentru clădirile ale căror lucrări de construcţii nu au fost finalizate la termenul prevăzut în autorizaţia de construire şi pentru care nu s-a solicitat prelungirea valabilităţii autorizaţiei, în condiţiile legii, la data expirării acestui termen şi numai pentru suprafaţa construită desfăşurată care are elementele structurale de bază ale unei clădiri, în speţă pereţi şi acoperiş. Procesul-verbal de recepţie se întocmeşte la data expirării termenului prevăzut în autorizaţia de construire, consemnându-se stadiul lucrărilor, precum şi suprafaţa construită desfăşurată în raport cu care se stabileşte impozitul pe clădiri.

Pentru a fi impozitată construcţia menţionată de legiuitor la art. 254 alin. 8 lit. c trebuiesc a fi prezente cumulativ trei condiţii:

1) lucrările de construcţii nu au fost finalizate la termenul prevăzut în autorizaţia de construire

2) nu s-a solicitat prelungirea valabilităţii autorizaţiei, în condiţiile Legii nr. 50/1991, adică conform art. 7 alin. 7 ( Prin excepţie de la prevederile alin. (6), în cazul justificat în care lucrările de construcţii nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autorităţii emitente prelungirea valabilităţii autorizaţiei cu cel puţin 15 zile înaintea expirării acesteia. Prelungirea valabilităţii autorizaţiei se poate acorda o singură dată şi pentru o perioadă nu mai mare de 12 luni.)

3) impunerea se realizează numai pentru suprafaţa construită desfăşurată care are elementele structurale de bază ale unei clădiri, în speţă pereţi şi acoperiş, constatată prin procesul verbal de recepţie întocmit în condiţiile pct. 62 din HG. nr. 44/2004 la data expirării termenului prevăzut în autorizaţie (Structurile de specialitate cu atribuţii în domeniul urbanismului, amenajării teritoriului şi autorizării executării lucrărilor de construcţii din aparatul propriu al autorităţilor administraţiei publice locale întocmesc procesele-verbale menţionate la art. 254 alin. (8) din Codul fiscal, care servesc la înregistrarea în evidenţele fiscale, în registrele agricole sau în orice alte evidenţe cadastrale, după caz, precum şi la determinarea impozitului pe clădiri. Transmiterea proceselor-verbale către celelalte compartimente funcţionale se face în termen de 3 zile de la întocmire.).

 Textul legal prevăzut de art. 254 alin. 8 din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal instituie o sancţiune fiscală indirectă în sarcina contribuabilului neglijent care nu respectă termenul de execuţie instituit în autorizaţia de construire, în sens contrar acesta putând a se sustrage sine die de la plata obligaţilor fiscale stabilite de art. 249 alin. 1 Cod Fiscal pe argumentul că nu a finalizat clădirea.

Mai mult art. 7 şi art. 37 din Legea nr. 50/1991 menţionează expres faptul că  autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire stabileşte o perioadă de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval în care solicitantul este obligat să înceapă lucrările. În această situaţie, valabilitatea autorizaţiei se extinde pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzute prin autorizaţie, în conformitate cu proiectul tehnic. Neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite conduce la pierderea valabilităţii autorizaţiei, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii de construire. În situaţia în care caracteristicile nu se schimbă faţă de autorizaţia iniţială, se va putea emite o nouă autorizaţie de construire, fără a fi necesar un nou certificat de urbanism.

 Investitorul are obligaţia să înştiinţeze autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire, precum şi inspectoratul teritorial în construcţii asupra datei la care vor începe lucrările autorizate. În caz contrar, dacă constatarea faptei de începere a lucrărilor fără înştiinţare s-a facut în termenul de valabilitate a autorizaţiei, data începerii lucrărilor se consideră ca fiind ziua următoare datei de emitere a autorizaţiei.

Persoanele fizice şi juridice care realizează lucrări de construcţii în conditiile prezentei legi au obligaţia de a executa integral lucrările până la termenul prevăzut în autorizaţie. Mai mult de atât, în condiţiile în care beneficiarul unei autorizaţii de construcţie nu solicită în termenul legal  prelungirea autorizaţiei, există prezumţia simplă că acesta a finalizat lucrările, prezumţie simplă ce poate fi răsturnată doar printr-un demers legal al beneficiarului, în speţă solicitarea emiterii procesului verbal de recepţie sau  a unei alte autorizaţii.

Chiar în situaţia faptică în care imobilul în discuţie nu are instalaţii de apă, canalizare, încălzire, astfel că în acest stadiu nicio încăpere din cele existente în interiorul clădirii nu ar putea servi la adăpostirea de oameni, obiecte, considerăm că din moment ce textul art. 251 din Legea nr. 571/2003 menţionează expres faptul că şi în cazul unei clădiri ce nu beneficiază de facilităţile ilustrate mai sus, există obligaţia de plată a impozitului pe clădire, iar textul legal nu leagă existenţa obligaţiei fiscale de termenul de clădire finalizată, imobilul în menţionat de legiuitor în textul art. 254 alin. 8 lit. c din Codul Fiscal îndeplineşte condiţiile cumulative menţionate de art. 249 alin. 5 din Legea nr. 571/2003.

Declararea clădirilor în vederea impunerii şi înscrierea acestora în evidenţele autorităţilor administraţiei publice locale reprezintă o obligaţie legală a contribuabililor care deţin în proprietate aceste imobile, chiar dacă ele au fost executate fără autorizaţie de construire.

În cazul unei clădiri care a fost dobândită sau construită de o persoană în cursul anului, impozitul pe clădire se datorează de către persoana respectivă cu începere de la data de întâi a lunii următoare celei în care clădirea a fost dobândită sau construită.

Orice persoană care dobândeşte, construieşte sau înstrăinează o clădire are obligaţia de a depune o declaraţie fiscală la compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază de competenţă se află clădirea, în termen de 30 de zile de la data dobândirii, înstrăinării sau construirii.