Calculul impozitului pe clădirile deținute de persoanele juridice conform Legii 227/2015

Pentru clădirile rezidențiale aflate în proprietatea sau deținute de persoanele juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.

Pentru clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea sau deținute de persoanele juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% - 1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile a clădirii.

Pentru clădirile nerezidențiale aflate în proprietatea sau deținute de persoanele juridice, utilizate pentru activități din domeniul agricol, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.

Din punct de vedere fiscal, se consideră ca fiind activități din domeniul agricol numai cele care corespund activităților corespunzătoare grupelor 011 - 016 din Ordinul președintelui Institutului Național de Statistică nr. 337/2007 privind actualizarea Clasificării activităților din economia națională – CAEN.

Totodată se consideră ca fiind utilizate pentru activități din domeniul agricol numai acele clădiri folosite în exclusivitate pentru activitățile care corespund grupelor 011 - 016 din Ordinul președintelui Institutului Național de Statistică nr. 337/2007 privind actualizarea Clasificării activităților din economia națională – CAEN, respectiv cultivarea plantelor nepermanente, cultivarea plantelor din culturi permanente, cultivarea plantelor pentru înmulţire, activitãți în ferme mixte (cultura vegetalã combinată cu creşterea animalelor), activitãţi auxiliare agriculturii și activități dupã recoltare.

În cazul clădirilor cu destinație mixtă aflate în proprietatea persoanelor juridice, impozitul se determină prin însumarea impozitului calculat pentru suprafața folosită în scop rezidențial conform cu impozitul calculat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial. Valoarea aferentă suprafețelor folosite în scop rezidențial și valoarea suprafețelor folosite în scop nerezidențial se stabilesc în funcție de ponderea acestora în suprafața construită desfășurată totală a clădirii.

Spre deosebire de vechiul cod fiscal, respectiv Legea nr.571/2003, unde se prevedea faptul că impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a clădirii, care era valoarea de intrare a clădirii în patrimoniu, înregistrată în contabilitatea proprietarului clădirii, Legea nr.227/2015 privind Codul fiscal statuează faptul că pentru stabilirea impozitului pe clădiri, valoarea impozabilă a clădirilor aflate în proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul și poate fi:

a) ultima valoare impozabilă înregistrată în evidențele organului fiscal;

b) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării. În cazul în care contribuabilul depune la organul fiscal local o declarație la care anexează un raport de evaluare, valoarea impozabilă a clădirii este considerată a fi cea care rezultă din raportul de evaluare, chiar și în situația în care clădirea a fost finalizată sau dobândită în ultimii 3 ani anteriori anului de referință.

Rapoartele de evaluare se întocmesc de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării și reflectă valoarea clădirii la data de 31 decembrie a anului anterior anului de referință și nu se înregistrează în evidențele contabile. Rapoartele de evaluare se depun în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declarația contribuabilului, până la primul termen de plată din anul de referință, respectiv 31 martie.

c) valoarea finală a lucrărilor de construcții, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior. În termen de 15 zile de la data finalizării lucrărilor de construcție, dar nu mai târziu de 15 zile de la data la care expiră autorizația respectivă, persoana care a obținut autorizația trebuie să depună o declarație privind valoarea lucrărilor de construcție la compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale. 

Structurile de specialitate cu atribuții în domeniul urbanismului, amenajării teritoriului și autorizării executării lucrărilor de construcții din aparatul de specialitate al autorităților administrației publice locale întocmesc în maxim 15 zile de la data finalizării lucrărilor de construire sau de la data expirării valabilității autorizației de construire procesul-verbal de recepție finală sau de stadiu al lucrărilor care servesc la înregistrarea în evidențele fiscale, în registrele agricole sau în orice alte evidențe cadastrale, după caz, precum și la determinarea impozitului pe clădiri.

În cazul unei clădiri executate fără autorizație de construire și nedeclarate de deținătorul acesteia, organul fiscal local poate înregistra clădirea în evidențe, în vederea impunerii, pe baza procesului-verbal de constatare întocmit de structurile de specialitate.

Impozitul pentru aceste clădiri se datorează începând cu data de 1 ianuarie a anului următor edificării clădirii, în limita termenului de prescripție. În cazul în care data edificării este anterioară anului 2016, impozitul pe clădiri datorat până la 31 decembrie 2015 inclusiv, se stabilește în conformitate cu prevederile legale în vigoare până la această dată. Data edificării se stabilește în baza unui proces-verbal de constatare întocmit de organul fiscal local. Procesul-verbal de constatare se întocmește și în cazul contribuabililor care declară o clădire ce a fost executată fără autorizație de construire.

d) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior. În cazul în care valoarea clădirii nu se evidențiază distinct în actele prin care se dobândește/înstrăinează dreptul de proprietate, impozitul pe clădiri se va stabili la valoarea totală din actul respectiv. De exemplu, în cazul unui contract de vânzare-cumpărare a unei clădiri și a unui teren, în sumă totală de 500.000 lei, în care nu este identificată distinct valoarea clădirii, impozitul pe clădiri se va calcula asupra valorii de 500.000 lei.

e) În cazul clădirilor care sunt finanțate în baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;

Prin urmare în lumina noii reglementări fiscale valoarea impozabilă a unei clădiri nu mai are vreo legătură cu valoarea de inventar a clădirii înregistrată în contabilitatea proprietarului, ci de regulă fie cu valoarea de achiziție menționată în actul de dobândire sau fie cu valoarea de la 31 decembrie a anului fiscal anterior stabilită de un evaluator autorizat într-un raport de evaluare depus de contribuabil la organul fiscal până la termenul de decădere de 31 martie a anului fiscal în curs. Nedepunerea raportului de evaluare la organul fiscal până la primul termen de plată va atrage ineficiența fiscală a acestui document pentru calcularea impozitului și va determina calculul impozitului pe clădire prin raportare doar la ultima valoare impozabilă înregistrată în evidențele organului fiscal.

Conform prevederilor OG. nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor aprobată cu modificări prin Legea nr.99/2013, activitatea de evaluare poate fi desfăşurată numai de persoanele ce au calitatea de evaluator autorizat, dobândită în condiţiile legii și care sunt înscrise în Tabloul Asociaţiei şi dovedesc aceasta cu legitimaţia de membru sau autorizaţia valabilă la data evaluării. Tabloul Asociaţiei se publică anual în Monitorul Oficial al României, Partea I. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România este persoană juridică autonomă, potrivit legii, care funcţionează ca organizaţie profesională de utilitate publică fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizaţi.

Valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la 3 ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință, cu excepția clădirilor care aparțin persoanelor față de care a fost pronunțată o hotărâre definitivă de declanșare a procedurii falimentului. În cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă a clădirii în ultimii 3 ani anteriori anului de referință, cota impozitului pe clădiri este 5% și aceasta se aplică la ultima valoare impozabilă înregistrată în evidențele organului fiscal.

Cota impozitului pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al Municipiului București.