Notă la decizia civilă nr. 1604 din 19 iulie 1989 a Tribunalului Suprem, secţia civilă
Decizia civilă a Tribunalului Suprem care face obiectul acestei adnotări a fost pronunţată în recurs extraordinar înaintat de procurorul general, care a considerat netemeinice şi ilegale hotărârile primei instanţe şi a instanţei de recurs.
Starea de fapt este relativ simplă constând în faptul că între două părţi s-a încheiat o promisiune sinalagamatică cu privire la un imobil compus dintr-o construcţie şi dependinţele ei şi un contract de vânzare-cumpărare cu privire la bunurile mobile aflate în imobil, toate pentru preţul de 140.000 lei din care o parte de 60.000 lei a fost achitat la data încheierii actului sub semnătură privată ce cuprindea cele două acte juridice în sens de negotium iuris, iar restul preţului urmând a fi achitat în trei rate. O altă parte a preţului a fost achitat prin intermediul unei dării în plată, promitenţii-cumpărători oferind produse alimentare. Deoarece era incident Decretul nr. 144/1958 şi era necesară obţinerea unei autorizaţii de înstrăinare pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare cu privire la imobil, părţile s-au înţeles să se prezinte la notar pentru încheierea în formă autentică a contractului după obţinerea autorizaţiei. Totodată promitenţii-cumpărători au început să folosească imobilul din vara anului 1985. În martie 1986 promitenţii-cumpărători au constatat deficienţe ale imobilului constând în faptul că lemnăria din pod era afectată de insecte xilofage, acoperişul fiind în pericol de a cădea. În aceste condiţii promitenţii-cumpărători au refuzat achitarea restului de preţ si au cerut promitenţilor-vânzători desfiinţarea contractului. Promitenţii-vânzători după ce au obţinut autorizaţia de înstrăinare şi constatând refuzul promitenţilor-cumpărători de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, au formulat o acţiune în justiţie prin care au solicitat instanţei darea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic. Promitenţii-cumpărători au formulat o cerere reconvenţională prin care au solicitat desfiinţarea actului sub semnătură privată şi restituirea preţului achitat plus plata dobânzii legale la acesta, adică o acţiune în garanţie pentru vicii ascunse, acţiune redhibitorie, considerând că promitenţii-vânzători au fost de rea-credinţă.
Prima instanţă a admis acţiunea principală şi a respins cererea reconvenţională stipulând că în baza expertizei ce s-a dispus în cauză, existau anumite deficienţe ale imobilului ce constau în existenţa în şarpantă şi grinzile de susţinere a acoperişului a insectelor xilofage, acestea existau încă de la data încheierii promisiunii dar că erau vizibile dacă se privea din pod. În aceste condiţii instanţa susţine că nu se poate vorbi despre vicii ascunse, mai ales că promitenţii-cumpărători nu au ridicat obiecţii la preluare.
Raportat la susţinerile primei instanţe sunt necesare de a fi făcute câteva observaţii. În primul rând după cum avea să remarce fosta Instanţă Supremă, instanţa de fond ar fi trebuit să observe că în speţă s-au încheiat două acte juridice în sens de negotium iuris chiar dacă erau cuprinse în acelaşi înscris. Astfel s-a încheiat o promisiune sinalagmatică cu privire la imobil şi un contract de vânzare-cumpărare cu privire la bunurile mobile din imobil. Şi aceasta deoarece din datele publicate ale speţei nu rezultă că aceste bunuri mobile ar intra sub incidenţa art. 1325 Cod civil care statuează că “ obligaţia de a preda lucrul cuprinde accesoriile sale şi tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu” şi a art. 468 Cod civil care afirmă că dacă vânzarea are ca obiect un imobil, odată cu acesta vânzătorul va trebui să predea cumpărătorului şi mobilele devenite imobile prin destinaţie cum ar fi animalele şi utilajele agricole destinate serviciului şi exploatării unui fond rural, ferestrele, uşile, oglinzile etc. Or, vânzarea bunurilor mobile dacă nu erau bunuri imobile prin destinaţie s-a încheiat în mod valabil prin simplul acord de voinţă la data încheierii actului sub semnătură privată. În al doilea rând, problema principală care s-a pus a fost dacă există sau nu există în speţă vicii ascunse.
Considerăm că instanţa de fond a realizat un raţionament eronat atunci când a considerat că nu există vicii ascunse. Astfel în speţă erau îndeplinite condiţiile de fond ale existenţei garanţiei pentru vicii ascunse. Garanţia pentru vicii ascunse funcţionează şi în cazul unei promisiuni sinalagmatice de vânzare pentru că este logic faptul că promitentul-cumpărător trebuie să fie protejat chiar înainte de încheierea contractului de vânzare dacă viciul ascuns există la data încheierii promisiunii, pentru că astfel se evită pierderea de timp şi de bani cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi de abia apoi să aibă posibilitatea să beneficieze de efectele garanţiei. Şi aceasta mai ales că există riscul să i se respingă acţiunea pe motiv că a cunoscut existenţa viciului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În speţă există un viciu care este inerent lucrului[1] care constă în existenţa insectelor xilofage în structura acoperişului care vor duce la prăbuşirea acoperişului, tavanul fiind deja prăbuşit. Imobilul a devenit impropriu utilizării căreia îi este în mod normal destinat, adică locuirii. Viciul exista la data încheierii promisiunii sinalagmatice după cum rezultă din expertiză şi acesta era grav. Problema este dacă viciul poate fi considerat ascuns sau apparent. Instanţa de fond a considerat că nu există un viciu ascuns pentru că viciile ar fi fost vizibile şi promitenţii-cumpărători ar fi cunoscut starea tehnică a imobilului. În contradicţie cu aceste susţineri considerăm că totuşi viciul era ascuns şi aceasta deoarece în primul rând fiind vorba despre un cumpărător profan, promitenţii-cumpărători sunt consideraţi că au cunoscut viciul dacă în urma unei examinări normale, având în vedere resursele personale ale lor (apreciere in concreto) şi un comportament fără reproş al unei persoane dotate cu astfel de resurse ( apreciere in abstracto)[2]. În cazul din speţă viciile se puteau observa doar dacă promitenţii-cumpărători se urcau în pod, adică nu puteau fi decelabile la o examinare normală exterioară a imobilului. În raţionamentul ei, instanţa de fond a apreciat aparenţa viciului aplicând doar criteriul abstract[3]. În acelaşi sens s-a pronunţat şi Casaţia franceză într-o decizie de speţă relativ asemănătoare în care s-a judecat că nu i se poate pretinde cumpărătorului ca pentru a descoperi eventuala infestare a structurii de lemn a acoperişului casei pe care a vrut să o cumpere cu insecte xilofage să urce pe acoperiş, chiar dacă forma sa fizică i-ar permite acest lucru, garanţia fiind incidentă şi în acest caz[4]. Al doilea argument al instanţei de fond nu este fondat deoarece viciul a fost ascuns la data încheierii promisiunii sinalagmatice şi a rămas astfel şi la data recepţie, neputându-se trage concluzia că din moment ce promitenţii-cumpărători nu au făcut nici o obiecţie la data preluării bunului, aceştia ar fi automat prezumaţi că au cunoscut viciul lucrului.
După cum s-a remarcat în recursul extraordinar, instanţa de fond ar fi trebuit să verifice şi dacă acţiunea în garanţie a promitenţilor-cumpărători a fost introdusă în termenul legal de prescripţie şi dacă promitenţii-vânzători au fost de bună-credinţă sau de rea-credinţă. Potrivit art.5 din Decretul nr. 167/1958 dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis se prescrie în termen de 6 luni de la data descoperiri viciilor, în cazul în care acestea nu au fost ascunse cu viclenie, însă nu mai târziu de 3 ani de la predarea lucrului ( art. 11 alin 2). După cum rezultă din datele speţei, fiind vorba despre promitenţi-vânzatori profani, aceştia sunt prezumaţi a fi de bună-credinţă, trebuind făcută proba contrară că au fost de rea-credinţă, probă destul de dificil de făcut, şi care din datele publicate nu rezultă că ar fi fost făcută. Or, în acest caz termenul de prescripţie incident este cel de 6 luni şi nu cel de 3 ani. Chiar dacă promitenţii-cumpărători au descoperit existenţa viciului în martie 1986, deci în interiorul termenului de garanţie de 3 ani, aceştia nu au exercitat acţiunea în garanţie pentru vicii ascunse în termenul de 6 luni de la data descoperirii viciilor, prin urmare acţiunea lor fiind prescrisă.
Instanţa de recurs a admis recursul promitenţilor-cumpărători cu motivarea că imobilul prezenta vicii la data încheierii convenţiei, vicii care erau grave. Or, aceste motive sunt din start insuficiente deoarece instanţa de recurs nu a constatat dacă viciile erau ascunse sau aparente şi dacă acţiunea reconvenţională a fost introdusă în termenul legal, după cum corect a remarcat fosta Instanţă Supremă.
Chiar dacă pe temeiul garanţiei pentru vicii ascunse, acţiunea promitenţilor-cumpărători nu are câştig de cauză deoarece a fost depăşit termenul de prescripţie de 6 luni în condiţiile în care din datele speţei nu rezultă că s-a probat reaua-credinţă a promitenţilor-vânzători, ce sunt prezumaţi de lege ca fiind de bună-credinţă, caz în care termenul de prescripţie era de 3 ani, totuşi considerăm că aceştia ar mai fi avut o variantă de a nu rămâne prejudiciaţi. Această variantă constă în acţiunea în anularea promisiunii sinalagmatice de vânzare pentru viciul de consimţământ al erorii. În cazul din speţă deficienţele lucrului pot fi considerate atât vicii ascunse cât şi eroare asupra substanţei, deoarece calitatea de a fi locuibil este determinantă pentru încheierea promisiunii sinalagmatice, acceptându-se că considerentul comun este că imobilele de locuit se cumpără în ideea prezumată de perenitate şi menţinere a unei bune stări de locuit[5]. Sub influenţa dreptului francez, chiar dacă timid sub aspectul numărului autorilor din doctrina autohtonă, se recunoaşte şi în dreptul român posibilitatea ca un viciu ascuns să constituie în acelaşi timp şi eroare asupra substanţei dar cu diferenţe cu privire la modalitatea opţiunii în acest caz[6]. Acţiunea în anulare pentru eroare era mai benefică pentru promitenţii-cumpărători deoarece termenul de prescripţie al acţiunii este mai mare ca cel de la garanţia pentru vicii ascunse în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie, dreptul la acţiune se prescrie în 3 ani, luând naştere de la data cunoaşterii cauzei de anulare de către erans dar nu mai târziu de 18 luni de la data încheierii actului, iar pe acest temei putea fi cerută şi restituirea preţului achitat în contul imobilului şi chiar şi eventuale daune-interese[7].
[1] D. Chirică, Garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, manuscris, pag. 7 ce urmează să fie publicat în Revista română de drept privat, nr.5/2007
[2] D. Chirică, op. cit., pag. 10
[3] Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediţia a IV-a, actualizată de L.Mihai, R.Popescu, editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, pag.115, nr. 34
[4] Cass. fr. 3-e civ., 2004, JCP ( Sommaires de jurisprudence) IV I 644, nr. 13/2004, pag. 585. apud D. Chirică, op.cit., pag. 10, nota de subsol 45
[5] D. Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale, vol I, editura Rosetti, Bucureşti, 2005, pag. 230
[6] D. Chirică, op. cit., pag. 254-255; V. Terzea, Garanţia contra viciilor lucrului vândut prevăzută de art. 1352 şi urm. din Codul civil, în revista Dreptul nr. 9/2007, pag.37 ( acest autor susţine că cumpărătorul nu poate alege între anulare şi garanţie, ci trebuie să acţioneze obligatoriu pe tărâmul garanţiei)
[7] D. Chirică, op. cit., pag. 246-248.
Comentarii
Trimiteți un comentariu