Majorarea impozitului datorat de persoanele fizice ce deţin mai multe clădiri

Conform prevederilor art. 249(1) din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal orice persoană care are în proprietate o clădire situată în România datorează anual impozit pentru acea clădire, exceptând cazul în care în prezentul titlu se prevede diferit. Impozitul pe clădiri se datorează către bugetul local al comunei, al oraşului sau al municipiului în care este amplasată clădirea. În cazul municipiului Bucureşti, impozitul şi taxa pe clădiri se datorează către bugetul local al sectorului în care este amplasată clădirea. În cazul în care o clădire se află în proprietatea comună a două sau mai multe persoane, fiecare dintre proprietarii comuni ai clădirii datorează impozitul pentru spaţiile situate în partea din clădire aflată în proprietatea sa. În cazul în care nu se pot stabili părţile individuale ale proprietarilor în comun, fiecare proprietar în comun datorează o parte egală din impozitul pentru clădirea respectivă. În accepţiunea Codului Fiscal, clădire este orice construcţie situată deasupra solului şi/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosinţa sa, şi care are una sau mai multe încăperi ce pot servi la adăpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaţii, echipamente şi altele asemenea, iar elementele structurale de bază ale acesteia sunt pereţii şi acoperişul, indiferent de materialele din care sunt construite. Încăperea reprezintă spaţiul din interiorul unei clădiri.

În cazul persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de impozitare de 0,1% la valoarea impozabilă a clădirii.  În cazul unei clădiri care are pereţii exteriori din materiale diferite, pentru stabilirea valorii impozabile a clădirii se identifică în tabelul prevăzut în art. 251 la alin. (3) Cod Fiscal valoarea impozabilă cea mai mare corespunzătoare tipului clădirii respective. Valoarea impozabilă a clădirii, exprimată în lei, se determină prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimate în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în lei/mp. Valoarea impozabilă a clădirii, determinată în urma aplicării prevederilor art. 251 alin. 1-6, se reduce în funcţie de anul terminării acesteia, cu 20%, pentru clădirea care are o vechime de peste 50 de ani la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referinţă, respectiv cu 10%, pentru clădirea care are o vechime cuprinsă între 30 de ani şi 50 de ani inclusiv, la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referinţă. În cazul clădirii utilizate ca locuinţă, a cărei suprafaţă construită depăşeşte 150 de metri pătraţi, valoarea impozabilă a acesteia, se majorează cu câte 5% pentru fiecare 50 metri pătraţi sau fracţiune din aceştia. În cazul clădirii la care au fost executate lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, din punct de vedere fiscal, anul terminării se actualizează, astfel că acesta se consideră ca fiind cel în care au fost terminate aceste ultime lucrări. Dacă dimensiunile exterioare ale unei clădiri nu pot fi efectiv măsurate pe conturul exterior, atunci suprafaţa construită desfăşurată a clădirii se determină prin înmulţirea suprafeţei utile a clădirii cu un coeficient de transformare de 1,20.

Persoanele fizice care au în proprietate două sau mai multe clădiri datorează un impozit pe clădiri, majorat după cum urmează (art. 252 Cod Fiscal):

a) cu 65% pentru prima clădire în afara celei de la adresa de domiciliu;

b) cu 150% pentru a doua clădire în afara celei de la adresa de domiciliu;

c) cu 300% pentru a treia clădire şi următoarele în afara celei de la adresa de domiciliu. Nu intră sub incidenţa majorării persoanele fizice care deţin în proprietate clădiri dobândite prin succesiune legală.  În cazul deţinerii a două sau mai multe clădiri în afara celei de la adresa de domiciliu, impozitul majorat se determină în funcţie de ordinea în care proprietăţile au fost dobândite, aşa cum rezultă din documentele ce atestă calitatea de proprietar. Clădirile dobândite prin succesiune legală se iau în calcul la determinarea ordinii de dobândire, necesară stabilirii majorării impozitului pe clădiri.

            Persoanele fizice care deţin în proprietate două sau mai multe clădiri au obligaţia să depună o declaraţie specială la compartimentele de specialitate ale autorităţilor administraţiei publice locale în raza cărora îşi au domiciliul, precum şi la cele în raza cărora sunt situate celelalte clădiri ale acestora în termen de 30 de zile de la data dobândirii. Pentru veridicitatea datelor înscrise în declaraţii întreaga răspundere juridică o poartă contribuabilul atât în cazul în care este semnatar al declaraţiei respective, cât şi în cazul în care semnatar al declaraţiei este o persoană mandatată în acest sens de contribuabil

În cazul clădirilor aflate în proprietate comună, coproprietarii având determinate cotele-părţi din clădire, impozitul calculat potrivit prevederilor  art. 251 din Codul fiscal se împarte proporţional cotelor-părţi respective, iar asupra părţii din impozit rezultate se aplică majorarea prevăzută la  art. 252 alin. (1) din Codul fiscal în funcţie de ordinea în care aceste cote-părţi au fost dobândite, potrivit alin. (3) al aceluiaşi articol, rezultând astfel impozitul pe clădiri datorat de fiecare contribuabil.  În cazul clădirilor aflate în proprietate comună, coproprietarii neavând stabilite cotele-părţi din clădire, impozitul calculat potrivit prevederilor art. 251 din Codul fiscal se împarte la numărul de coproprietari, iar asupra părţii din impozit rezultate în urma împărţirii se aplică, după caz, majorarea prevăzută la art. 252 alin. (1) din Codul fiscal în funcţie de ordinea în care aceste cote-părţi au fost dobândite, rezultând astfel impozitul pe clădiri datorat de fiecare contribuabil.

            Potrivit HG. 44/2004 majorarea impozitului pe clădiri, se calculează şi în cazul persoanelor fizice străine care deţin pe teritoriul României mai multe clădiri, ordinea acestora fiind determinată de succesiunea în timp a dobândirii lor, cu obligativitatea depunerii declaraţiei speciale. În cazul înstrăinării uneia dintre clădirile care intră sub incidenţa majorării impozitului pe clădire, pentru calculul impozitului majorat, ordinea în care proprietăţile au fost dobândite se stabileşte potrivit noii situaţii juridice.  

În situaţia în care  în acelaşi  bloc o persoană fizică deţine în proprietate mai multe apartamente, pentru calculul impozitului pe clădiri majorat potrivit prevederilor Codului Fiscal, fiecare apartament este asimilat unei clădiri. În cazul persoanei fizice care deţine în proprietate mai multe clădiri, iar domiciliul său nu corespunde cu adresa niciuneia dintre aceste clădiri, prima clădire dobândită este asimilată clădirii de la adresa de domiciliu.

Clădirile distincte situate la aceeaşi adresă, proprietatea aceleiaşi persoane fizice, nu intră sub incidenţa prevederilor art. 252 din Codul fiscal. Sunt considerate clădiri distincte, având elemente proprii de identificare a adresei, după cum urmează:

a) clădirile distanţate spaţial de celelalte clădiri amplasate în aceeaşi curte - lot de teren, precum şi clădirile legate între ele prin pasarele sau balcoane de serviciu;

b) clădirile alipite, situate pe loturi alăturate, care au sisteme constructive şi arhitectonice diferite - faţade şi materiale de construcţie pentru pereţii exteriori, intrări separate din stradă, curte sau grădină - şi nu au legături interioare.